淡市又见海外基金整体收购

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淡市又见海外基金整体收购

日期：2008-07-25 作者：梁大光来源：东方早报

    谋求更高回报率

    今年3月28日，SST新智发布《重大资产出售暨以新增股份吸收合并上海华丽家族(集团)有限公司报告书摘要》时曾指出，拟将长春藤运通大厦的商场部分作为经营性物业长期持有，并委托专业商业运营商负责经营，预计从2008年下半年开始将为上市公司带来长期稳定的租金收入约1.5亿元/年。

    既然决意长期持有，华丽家族为何在不到四个月的时间就将其出售呢？华丽家族证券事务办有关人士解释说，转让长春藤运通大厦商业物业，有利于提高公司整体资产的盈利能力。

    根据公告，长春藤运通大厦商业物业被长期持有的前提之一，是能从商业银行申请到经营性物业抵押贷款，但近几年来国家对房地产企业融资一直实施严厉的紧缩措施，申请贷款的难度大大提高；贷款的利率也大幅上升，即使能获得贷款，由于长期贷款年利率已高达10％左右，接近甚至高于上海商业物业租金的平均毛收益水平，依靠银行贷款长期持有商业物业获得的净利润极其微薄，无法满足开发商对资产回报率的要求。

    而出售该资产产生的现金回笼一方面可以投入到公司急需资金的项目上，另一方面还有可能在行业不景气时扩大储备土地的能力，既提高公司的资产盈利能力，增强公司的可持续发展能力，也将极大改善公司的资金状况，大大提高公司的抗风险能力。

    外资热情不减

    公告显示，长春藤运通大厦商业物业的交易流程十分复杂。

    华丽家族6月11日在天津市新技术产业园设立了天津地福，并由天津地福向上海长春藤房产收购了长春藤运通大厦的商场和54个车位。

    7月2日，华丽家族又在天津注册了天津华地，并将天津地福的100％股权划归天津华地。此次交易是由COFIII　SRL向天津华地购买天津地福100％的股权。

    公告称，天津华地、COFIII　SRL均为仅为本次交易而新设的公司。

    天津地福在被COFIII　SRL收购后由内资企业变为外商独资企业。目标物业长春藤运通大厦的商业物业购买价格约为人民币5.98亿元，由天津地福支付给开发商，即华丽家族持有85％股权的上海长春藤。可以看出，此次收购颇费心思。千城顾问董事总经理刘承健表示，目前市场成交清淡，但外资依然想方设法进入，主要是因为中国的经济前景仍很乐观，预期人民币升值空间较大，房地产价格相对平稳，部分优质物业投资回报率较高，价格有上涨空间，这一切对外资具有明显的吸引力。

    上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭分析，上半年外资在沪的房地产大宗交易金额达97亿元，表明尽管楼市有所调整，但外资对上海热情未减。人民币升值趋势不变，加之中美利差倒挂，不计算物业升值，外资进入中国即可获得12％的年收益。而中国经济长期向好，上海的发展高于全国平均水平，中心区商业物业抗跌性强，所以外资收购的风险基本是可以控制的。　

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