由一篇博客引发，深圳楼市一个多月来再次成为全国焦点，深圳断供潮究竟有没有形成，断供的影响面究竟有多大？早报记者深圳实地调查发现，的确有炒房者已经断供数月，但更多目前所谓的“断供”实际上已经演变成为一场购房者和开发商之间的利益角逐。与此同时，相比于购房者的断供案例，深圳开发商资金链困境或许可能产生更大危机。

    断供报料者“风语”:催缴单塞满了小区邮箱

    “风语”是此次风暴中的中心人物。今年6月，一篇署名为“风语”的《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现》博客文章称，其所在的蛇口片区某商业银行断供达到15亿元，以其银行的规模而言，整个深圳地区断供规模可能达到千亿元。

    一石激起千层浪。在央视的一档节目中，“断供”开始演变成了楼价下跌后众多业主的选择。

    一夜之间，这个27岁的年轻人成为了焦点，在接受记者采访之前，他已经连续接待了全国各地多名记者。在采访过程中，风语表示，断供的规模正在扩大，包括龙岗、宝安等区多个楼盘业主正计划断供或者是已经断供。风语称，他所说的情况都来自第一线，他所谓的第一线，指的是各个楼盘的销售人员。

    “半岛城邦50名业主断供肯定是一个事实”，风语说。实际上，他本身就是半岛城邦的业主之一，他告诉记者，从小区物业了解到，这部分业主已经长时间没有缴纳房贷款，催交单“塞满了小区信箱”。这些业主本身都是炒房客，买房并不居住，一旦房价下滑过于明显，就选择了断供。

    在早报记者采访的众多和风语一样的地产“剑客”眼中，断供扩散趋势日益明显。

    断供潮起之时，救市论现。7月初，由深圳房地产研究中心主任出具了一份《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》。这份官方出具的报告被认为是深圳政府释放的救市信号。早报记者试图采访报告撰写人王锋，但处于风口浪尖的研究中心主任拒绝接受采访。

    7月17日，深圳房地产业内人士一弘一篇《再不救市，深圳将崩盘》的博客文章出现，明确打出了救市的大旗。

    他在接受早报记者采访时称，据他掌握的情况显示，大量楼盘正出现断供迹象。一弘称，宝安中心区的卡罗社区、泰华阳光海、富通城，南山的澳城、盐田的半山溪谷等楼盘业主从个案开始，业主们逐渐联合断供。

    一名地产代理人士给记者算了这样一笔账，去年买房的差不多有12万户，其中一半在下半年入市，而又有三分之一的人买房出于炒房目的，这样算来，就有将近2万套商品房可能出现断供风险。

    但是，在采访中风语也承认，1000亿元的说法有些夸张，他只是经过粗略的计算。记者了解到，风语所在的蛇口地区，同样也是房价暴涨暴跌最明显的地区之一，只是单单以蛇口一个地区来判断整体深圳市场，本身就缺乏合理性。“但是，以我了解的情况来看，如果说深圳全部坏账只有十几亿元，我肯定不信，几百亿元差不多。”

    按照风语的说法，目前深圳很多地区楼盘跌幅都超过40％，部分甚至腰斩。但是早报记者采访中发现，似乎深圳楼盘的降价幅度并没有那么巨大。7月19日，央视曝光的英郡年华临山项目开盘，广告中打出的6888元/平方米的特价房只有一套，大部分房源价格在7800元/平方米左右，96套单位两天内便宣告售罄。

    深圳中医“深港一刀”:炒房留下“断供”后事

    去年房价暴涨过程中，深圳人的追涨心态、不甘人后充当投资者的冲动，成为目前这批负资产者如今境地的最大诱因。

    在去年这波几乎疯狂的狂躁浪潮中，很难有人保持理智。深圳针刀医学会主任委员，被称为“深港一刀”的知名中医医师谢兴生，也成为楼市最高点时入市的一员。

    他妻子刘女士告诉记者，当时之所以想买房，是因为房价不断上涨，周围的人都靠着炒房轻易获利丰厚，羡慕之下，她也开始鼓动丈夫试着搞搞投资。于是，在已经有一套每个月需要还贷近6000元的自住房的情况下，家庭月收入15000元左右的夫妻二人在2007年8月买入一套金地梅陇镇楼盘，单价16000元/平方米，总价118万元，首付24万元，其余为银行贷款，月还贷8000元左右。按照当时的设想，房价过两个月再继续上涨的话，他们就马上出手，赚一笔钱就行。

    没有想到的情况是，10月底，谢医师意外病故，家庭收入锐减，更糟糕的是，房价也在此时开始调头向下。到目前新一期楼盘开盘，售价仅为11000元/平方米左右。

    “现在想来，宝安区和龙岗区的房子卖到16000元/平方米，真的是太疯狂了，当时怎么就会去买呢。”刘女士今年半年来已经是焦头烂额，加上自己住的房子也需要还贷，她一度想断供了事。

    但咨询过律师之后，她发现，由于目前所住的房产也是以丈夫名义购买，一旦断供，自己目前的房产也可能被牵连，与此同时，委托拍卖等一系列手续费也将由业主负担，这样一来损失更加大。

    在律师的建议下，她将两套房产全部委托中介出售，目前她的房产只能卖到8000多元/平方米，然而还是没有意向客户。

    除了炒房客之外，还有相当数量的自住客在高位接盘。为了结婚，李先生2005年开始筹备买房，但当时仅仅因为一次犹豫错过了5000元/平方米的房源，半年之后，他只能将视线投向关外也就是深圳人常说的宝安区和龙岗区。2007年年中，碧水龙庭二期开盘。报价近12000元，李先生终于决定出手。买房之后，房价继续一路上涨，碧水龙庭价格最高峰时，涨到了15000元/平方米。

    但从去年年底开始，房价却逆转直下，地区房价一路从每平方米万元以上跌至8000元左右，李先生顿时沦为负资产。到今年6月，由于收房纠纷，和其余67名业主一起，李先生停止了这个月的月供。

    高层南下调研：
 
    银监会下令深圳银监局上报断供真相  
 
    早报记者昨日获悉，关于深圳断供潮问题已经引起中国银监会等相关政府部门的高度重视，已经下令深圳银监局上报情况。早报记者了解到，深圳银监局紧急组织深圳全部银行上报的一份情况简报将在下周公布。与此同时，为了解深圳实际银行信贷状况，已经有高层造访深圳进行实地调查。

    早报记者了解到，早在今年6月，深圳银监局下属防范风险检测小组就开始进行一份有关于近期楼市下挫导致的金融风险的报告。这一工作小组正在制定一份关于深圳银行贷款风险的总体性报告，报告内容涉及今年上半年全部信贷运行数据，风险控制情况等等。

    这份报告之外，随着近期断供潮的出现，银监会也要求深圳银监局通报最新情况。早报记者了解到，深圳银监局为此特意紧急要求各大银行将目前数据上报，并接受抽样调查，这些数据将会形成一份简要的报告上呈。

    据悉，这份报告中的数据显示，深圳目前断供状况并不严重，由于银行一般认定90天以上才属于真正意义上的断供，信贷不良率也在可控范围之内。

    此前深圳银监局相关人士向早报记者表示，即使全部不良贷款加起来，也不可能到1000亿元如此巨大的数额。但是，近期深圳确实出现有不少楼盘业主计划集体断供，并已经有人停止还贷，深圳不少银行都开始打出“珍爱信用记录”的横幅，劝告购房者不要冲动断供。

    在某些地区，已经开始出现银行通过法院起诉追讨房贷的情况。

    早报记者获悉，7月22日下午，银监会上级相关政府部门派员造访深圳，此行一部分目的就是考察关于深圳楼市信贷风险的情况。

    今年5月，央行深圳中心支行公布的深圳金融机构5月份经营数据:个人住房贷款余额为2291.85亿元，5月末个人住房贷款的不良率只比年初轻微上升了0.04％达0.67％，不良贷款余额截至今年5月为13.36亿元左右。
 
 
    断供个案：

    欠贷190万 深圳首例断供诉讼8月开庭  
 
    早报记者昨日获悉，今年8月3日，深圳南山地区一起银行起诉业主的案件即将开庭。这是断供潮发生之后深圳地区首例因业主断供引发的法律诉讼。

    断供者三套房产被封

    今年5月，工商银行深圳分行南山支行向当地法院提起诉讼，要求业主归还目前欠法院的190余万元房屋贷款。在银行起诉之前，这名业主名下一处名为浪琴屿花园的小区楼盘已经断供4个月。

    据其一名委托律师介绍，这名业主是典型的炒房客，去年总共买入4套住房，由于名下房产过多无法申请贷款，其中两套住房以其妹妹的名义购买，他本人提供借款担保，并由他来偿还每个月的房贷。

    此次南山地区这套住房在去年高位时买入，首付两成。在此之前，这名投资者已经购买了多处住房，到今年年初，房价早已跌去其首付款，于是业主开始断供。

    在连续催讨房款不果之后，银行一纸诉状递入法院，涉及兄妹二人。为追讨损失，银行已经要求法院查封其名下财产。到开庭之前，法院已经将两人名下另外三套房产查封。

    早报记者从律师处了解到，这名业主被查封的另外三处房产，分别位于南山和罗湖，也已经不再续付房贷，据悉，即使是罗湖的两套房子，房价同样也大打折扣，但由于罗湖地区降价幅度稍小，如果以目前的价格出手，售价可能略高于银行贷款。

    连续90天不还贷算断供

    南山炒房者的经历很大程度上真实反映了断供所带来的后果。和很多人的想法不同，业主断供之后，并不等于把房子给了银行就了事，所谓的“止损”可能带来更坏结果。事实上，一旦真正断供，业主将要付出极大的代价。有媒体将此形容为“背上一辈子的债”。

    选择“断供”，从法律上来讲，就属于主动违约，违反了贷款合同中的约定条款，就要承担相应的违约责任。此时，银行可能冻结房产，要求你支付违约金。另外，由于目前国内还没有出台个人破产法，银行可以在任何时候催讨，直到还清欠款，日后的财产都可能成为法院查封对象，而断供的利息也会被计入其中。除此之外，“断供”者还将面临长期的信用问题，不良信用记录对断供者以后申请贷款、办理信用卡、出国以及高消费都可能造成限制。

    在记者调查中发现，尽管所谓的断供潮等说法不绝于耳，但到目前为止实际已经达到银行认定的断供标准的购房者可以说是寥寥无几。包括此前央视报道中的业主大部分只是有断供打算，或者只是一个月没有支付房贷，此次闹出集体断供潮的碧水龙庭业主也仅仅停缴了这个月的贷款，远远没有达到银行所认定的连续90天以上的标准。
 
 
    风险剖析：

    更可怕的是开发商资金链断裂  
 
    究竟有多少人会走上断供的路，早报记者在采访中发现，真正走极端的人并不多。

    实际上，如今一些楼盘的业主集体断供，是把矛头指向了开发商。在央视曝光的楼盘英郡年华，已经有十多名业主断供。“我们都是普通的自住客，我们希望开发商能够重视我们的问题。”一名购房者的话显现出了此次业主断供潮中的利益关系。

    真正断供比例很小

    坤祥投资副总柯学斌在房地产开发界人源广泛，在他看来，大量购房者实际上将断供作为了一种与开发商谈条件的手段，对于一手楼盘的开发商来讲，销售时，由于按揭贷款时房产还不具备抵押资格，开发商必须和按揭银行签订担保合同，明确在楼盘办理完产证之前，开发商必须对这笔贷款进行担保，在此期间一旦出现房贷违约，则开发商必须将所抵押的房产进行回购。

    这种情况下，业主往往只是针对开发商而非针对银行，以此次集体断供的碧水龙庭而言，多名购房者表示，谁也不想自己辛苦一辈子的积蓄付之东流，只要开发商改善环境被给予一定补偿，他们还是愿意收房并入住。

    柯学斌称，对于大部分购房者而言，还是非常清楚断供之后的代价的，总的看来，真正的断供比例绝对不可能形成“断供潮”的程度。

    有业内人士算了一笔账。截至今年5月，央行深圳中心支行公布的深圳金融机构5月份经营数据:个人住房贷款余额为2291.85亿元。整个深圳房贷余额的2291亿元，能够有多少是有风险的呢？2005年央行提高首付以前，房贷最低首付是二成(这部分贷款一是贷款人还款已经至少3年时间，加上首付，银行承担的风险已经很少；二是这部分房屋，到目前为止，至少都增值一倍以上，因而是不可能存在危机的)，到2007年10月开始针对第二套住宅提高到四成，银行所承担的，只是60％的风险。

    需要指出的是，即便目前房价下跌幅度最大的深圳，其价格也只不过是跌回一年之前的价格，蒸发的只是虚高的泡沫，存在负资产可能的只是极少数人。一年之前购买的房屋，并不存在负资产问题，而就算是在楼市泡沫最高的时候购买的那一批人，在2007年10月以后，其房屋需要支付4成首付，房价跌三分之一，房屋至少还有一成首付，加上近期的月供，银行还是没有任何风险。

    也就是说，深圳房贷的风险，主要存在于2007年下半年以来买房的人，房贷周期大部分为20年，深圳总的贷款余额才2291亿元，2007年下半年以来所放的贷款，所占比例极小。中国人民银行深圳中心发布的最新统计数据显示，5月末个人住房贷款的不良率只比年初轻微上升了0.04％达0.67％，不良贷款余额截至今年5月为13.36亿元左右。

    深圳大学国际金融研究所所长国世平也表示，断供不会太严重，最近传言的数据有些夸大。

    从经验来看，个人房贷问题并不会给金融系统带来特别巨大的问题。

    根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105，697宗负资产按揭，占所有按揭的22％，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128％，估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元，意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。香港金融管理局披露共有105679宗负资产按揭，占所有按揭的22％，涉及金额1650亿港元，但尽管如此，当年香港银行整体的不良个贷率也仅有2％。在所有的负资产按揭中，以断供收尾的情况仅是少数。香港中原集团主席施永青先生在近期的一次媒体采访中分析香港人在负资产的情况下继续供楼的原因时，表示这主要得益于香港的信用体系，“他是跑不掉的，银行要追他的，他就想办法继续供”，银行要告到他破产为止的，所以如果还有钱就不敢断供。

    深圳1997年曾现断供

    早报记者在采访中发现，相比于业主断供带来的风险，开发商资金链断裂所带来的风险更大。

    早在1997年，深圳就曾经出现过断供的情形，只是当时并没有引起全国关注。当时的情况是，由于开发商资金链断裂，大量死亡后，留下大量烂尾楼，导致楼市一蹶不振。

    断供潮爆出一个月来，深圳楼市继续受挫。7月1日至20日深圳一手房日均成交仅76套，比5月、6月的日均成交量(130套)减少42％。开发商正面临更严峻的考验。

    2008年1月至4月，深圳土地出让市场继续了去年下半年开始的萎靡。三场居住性用地拍卖，共拍卖10宗，仅成交3宗。

    一名小地产商最近刚代理一幅中心城区土地，他告诉记者，这一地块如今“价格非常划算”。

    到目前为止，深圳暂时没有新的烂尾楼出现，一名地产商告诉记者，今年下半年还有数十个新盘即将推出市场，而最近这一阶段正是他们最最紧张的时候，原本指望巨额投入之后可以取得资金入账，却没有想到卖房成为难题。

    为了加速销售，深圳市场上已经出现了超高的代理费用，一名代理商告诉记者，部分楼盘愿意支付销售额3％的代理费以求加快销售速度，更有甚者，开始有开发商以亏本的价格卖楼，以解决燃眉之急。

    目前来看，如果楼市继续冷淡，则出现新烂尾楼的可能性正变得越来越高。“相对于单个业主的断供，开发商数十亿资产的烂尾所带来的损失可能更为巨大。”　　

    深圳房价下降通道　　

    2008年01月15080.23元/平米2008年02月16314.58元/平米2008年03月13618.42元/平米2008年04月11962.08元/平米2008年05月11014.14元/平米　　

    在商品住房价格方面，前5月继续下降。1——5月，全市商品住宅销售均价为12815.94元/平方米，同比涨幅7.64％。自2007年10月以后，随着市场交易量的大幅减少，住宅价格出现调整。目前，深圳房价经过较大幅度的调整后，基本回落到去年初的水平。